Deweloperzy podkręcają sprzedaż pod koniec roku. To wyzwanie dla rynku wtórnego

Deweloperzy w październiku sprzedali niemal 4,7 tys. mieszkań na siedmiu największych rynkach, co jest najlepszym wynikiem w tym roku. Aż 38 proc. transakcji dotyczyło mieszkań na oddanych do użytku osiedlach. Analitycy wskazują, że do zakupów może skłaniać niepewność dotycząca przyszłego oprocentowania kredytów i zdolności kredytowej.

W październiku z oferty deweloperów zniknęło ok. 5,1 tys. mieszkań, o 27 proc. więcej niż rok temu. Firmy sprzedały o ok. 1,2 tys. mieszkań więcej niż wprowadziły na rynek. – Nowa podaż nie nadążała za popytem – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku portalu Otodom.

Kuniewicz zaznacza, że sprzedaż przewyższa liczbę wprowadzonych mieszkań o kilkanaście proc. już od początku roku. Firmy rozpoczynają nowe inwestycje „ostrożnie i wybiórczo”, koncentrując się na rynkach z pewnym popytem. Wyraźnie więcej mieszkań niż sprzedali, wprowadzili do oferty tylko we Wrocławiu i na rynku katowickim.

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego CBRE, zwraca uwagę na powroty mieszkań do oferty. Być może to jeden z powodów, dla których deweloperzy nie decydują się na wprowadzenie na rynek większej liczby mieszkań, choć sprzedaż utrzymuje się na stosunkowo wysokim poziomie. Firmy nadal dysponują znacznym zapasem pozwoleń na budowę.

Kuniewicz dopowiada, że liczba rezerwacji mieszkań po wrześniowym rekordzie w październiku wyraźnie spadła. Ponieważ rezerwacje wyprzedzają sprzedaż, można by się spodziewać, że listopad pod względem sprzedaży będzie odrobinę słabszy. Jednak deweloperzy już teraz wprowadzają promocje i rabaty, by listopad i grudzień były pod względem sprzedaży lepsze niż październik.

Deweloperzy walczą o zrealizowanie planów sprzedażowych

Deweloperzy coraz wyraźniej walczą o wykonanie całorocznych planów sprzedaży poprzez wprowadzanie promocji i rabatów. Analitycy przewidują, że zmiany średnich cen ofertowych nowych mieszkań w siedmiu miastach do końca roku powinny wynieść od minus 1 do 2 proc. w porównaniu z październikiem.

Wzrost średnich cen oferowanych mieszkań jest najbardziej prawdopodobny w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu, gdzie ceny rosną szybciej niż inflacja. Wolniejszego wzrostu albo promocji Katarzyna Kuniewicz spodziewa się w Krakowie, gdzie dynamika cen słabnie od kilku miesięcy, i w Trójmieście.

W Trójmieście średnie ceny nowych lokali spadły o 0,7 proc., do niespełna 17,7 tys. zł za mkw., ponieważ do oferty trafiły tańsze nieruchomości ze średnią ceną ok. 14 tys. zł za mkw. W ujęciu rocznym ceny ofertowe nowych mieszkań są wyższe we wszystkich siedmiu miastach, ale przy inflacji wynoszącej 3,5 proc. r./r. oznacza to ich realny spadek w większości obszarów.

Marcin Jańczuk z sieciowej agencji Metrohouse ocenia, że na rynku wtórnym ruch w październiku był nieco mniejszy niż we wrześniu, ale nie oznacza to stagnacji. Klienci monitorują rynek, ale decyzje o zakupie zapadają znacznie wolniej. Prawdziwym konkurentem stał się rynek pierwotny z rekordowo dużą liczbą gotowych mieszkań.

Na rynku wtórnym sprzedaż lokali trwa coraz dłużej

W porównaniu z ubiegłym rokiem czas sprzedaży lokali z drugiej ręki się wydłuża. Najbardziej widać to w Warszawie, gdzie sprzedaż trwa średnio 129 dni, o ponad trzy tygodnie dłużej niż przed rokiem. W największych miastach mieszkania sprzedają się średnio 113 dni, w pozostałych – 120 dni.

Klienci wybierają coraz mniejsze metraże. W zasadzie spośród największych miast mieszkania o średniej powierzchni większej niż 50 mkw. są kupowane tylko w Łodzi. Marek Wielgo z GetHome.pl podaje, że pod koniec października w ofercie było ok. 131,5 tys. mieszkań, co oznacza spadek o jedną czwartą w porównaniu z rekordowym poziomem z marca 2025 r.

W ostatnich 12 miesiącach liczba unikatowych ogłoszeń na rynku wtórnym zmniejszyła się o 12 proc. W porównaniu z październikiem 2025 r. ofert mieszkań z drugiej ręki było mniej o niecałe 2 proc. Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl zaznacza, że w 15 z 18 miast wojewódzkich zmiana średniej ceny ofertowej w ostatnich miesiącach była nieznaczna, nie przekraczając 1 proc.

Ceny transakcyjne mieszkań w większości miast wzrosły w ciągu roku od 4 do 10 proc. Liderem wzrostów jest Gdańsk, gdzie średnie ceny w transakcjach były o 10 proc. wyższe. W Łodzi odnotowano 5-proc. spadki, co ekspert tłumaczy koniecznością stawiania czoła ofertom z rynku deweloperskiego.

Marcin Jańczuk przewiduje, że deweloperzy w negocjacjach będą „coraz bardziej ulegli”, by osiągnąć jak najlepsze wyniki. Agnieszka Mikulska uważa, że najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na ostatnie tygodnie roku jest dalsza stabilizacja cen, z niewielkimi wahaniami na poszczególnych rynkach. Utrzymanie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej oznacza, że przynajmniej na razie nie należy oczekiwać istotnych zmian w dostępności kredytów.