Warszawa trzecia w Europie pod względem elastycznych biur. Trwa boom na flex
Warszawa zajmuje trzecie miejsce w Europie pod względem udziału powierzchni elastycznych biur, z wynikiem 4,2 proc., plasując się tuż za Londynem i Amsterdamem. Rynek w Polsce, który urósł niemal dwukrotnie względem poziomów sprzed pandemii, przekroczył 426 tys. mkw.
Warszawa wyróżnia się na tle europejskich liderów rynku elastycznych biur, zajmując trzecie miejsce z udziałem 4,2 proc. W całej Unii Europejskiej ten segment stanowi średnio 2,6 proc. całkowitego zasobu biurowego.
Wyróżnia się Centralny Londyn z udziałem 11 proc., a na kolejnych miejscach plasują się Amsterdam (5,1 proc.) i Warszawa (4,2 proc.). Barcelona zajmuje czwarte miejsce z wynikiem 4,1 proc.
Dysproporcja między Londynem a resztą Europy wynika z historycznego rozwoju sektora oraz większej koncentracji międzynarodowych korporacji, funduszy inwestycyjnych i firm technologicznych w brytyjskiej stolicy.
Londyn rozwija sektor elastycznych biur od ponad dwóch dekad, podczas gdy większość miast Europy kontynentalnej rozpoczęła dynamiczny rozwój dopiero kilka lat temu. Londyn charakteryzuje się znacznie większą koncentracją międzynarodowych korporacji, funduszy inwestycyjnych i firm technologicznych, które są naturalnymi użytkownikami elastycznych rozwiązań.
Wzrost udziału w portfelach najemców
Średni udział powierzchni flex w portfelach najemców podwoił się od 2022 r., a firmy zamierzają zwiększyć go do 28 proc. w ciągu najbliższych dwóch lat – wynika z analiz CBRE.
W całej Europie średni udział wzrósł z 9 proc. w 2022 r. do 19 proc. obecnie, a analitycy przewidują dalszy wzrost do 28 proc. w perspektywie kolejnych dwóch lat.
W Polsce rynek ten urósł niemal dwukrotnie względem poziomów obserwowanych przed pandemią, a całkowity zasób w kraju przekroczył 426 tys. mkw.
Polski rynek flex dojrzewa bardzo szybko. Jeszcze kilka lat temu był postrzegany głównie jako rozwiązanie dla startupów, dziś staje się integralnym elementem strategii nieruchomościowej dużych organizacji.
Koszty najmu i rozwój operatorów
Koszt wynajęcia elastycznej powierzchni mocno się różni w poszczególnych miastach Europy. W I półroczu stawka w Londynie wynosiła 2,2 tys. euro miesięcznie za biurko, w Paryżu 1,8 tys. euro, w Amsterdamie 1,35 tys. euro.
W Warszawie stawka wynosiła 750 euro (wzrost o 4 proc. rok do roku), nominalnie najtańsza jest Praga ze stawką 500 euro, co jednak oznacza wzrost o 11 proc. względem roku wcześniej.
Rynek przeszedł transformację z klasycznego coworkingu do modelu obejmującego biura serwisowane, biura zarządzane czy rozwiązania oferowane bezpośrednio przez właścicieli budynków.
W ostatnich dwóch latach obserwujemy wyraźny wzrost liczby nowych projektów realizowanych w modelu rozwijanym przez właścicieli nieruchomości. Do silnych graczy niezależnych należą m.in. Mindspace, Wework, IWG oraz lokalni operatorzy jak The Shire, OmniOffice, InOffice czy Puzzle.
Nowe oczekiwania najemców
Najemcy szukają dobrych jakościowo powierzchni bez konieczności angażowania własnego kapitału oraz zapisów w umowach, które można łatwo i szybko dostosowywać do zmieniającej się liczby pracowników i potrzeb zespołów.
Coraz większą rolę odgrywają operatorzy rozwijani przez właścicieli nieruchomości, takich jak Ace of Space (Globalworth), CitySpace (Echo Investment), Business Link (Skanska) czy BrainEmbassy (Adgar).
Główne wyzwania wskazywane przez respondentów badania CBRE to bezpieczeństwo IT, postrzeganie takiego modelu przez pracowników czy jakość usług operatora.
Analitycy Savills szacują, że w skali globalnej obłożenie biur elastycznych osiągnęło rekordowy poziom 85 proc. Odsetek osób korzystających z takich przestrzeni przez pięć dni w tygodniu urosnął z 16 proc. do 22 proc. Średnia obecność użytkowników wzrosła z 3 dni w tygodniu w 2022 r. do 3,8 dnia w 2026 r.
W Polsce na lata 2026-2027 zapowiedzianych jest kilkanaście nowych lokalizacji operatorów. Szczególnie duży potencjał drzemie w segmencie biur zarządzanych (managed office), czyli powierzchni przygotowywanych pod jednego klienta.
Rekordowe obłożenie potwierdza, że popyt na elastyczne biura utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Jednocześnie wraz z rozwojem tego segmentu zmieniają się oczekiwania najemców. Coraz większe znaczenie mają jakość przestrzeni, rozwiązania technologiczne, prywatność i standard obsługi, a także możliwość korzystania z biura w sposób dopasowany do rzeczywistych potrzeb zespołu.
W Polsce obserwujemy podobny kierunek zmian, dlatego operatorzy coraz częściej konkurują nie tylko lokalizacją czy warunkami najmu, ale całym doświadczeniem oferowanym użytkownikom.
W elastycznych biurach największe znaczenie mają rozwiązania, które ułatwiają codzienną pracę i współpracę: sale konferencyjne do spotkań, budki telefoniczne, przestrzenie do pracy wspólnej. Dla pracujących w systemie hybrydowym ważny jest też dostęp do miejsc parkingowych.
Powiązane
