Szczyt kredytowego boomu i sprzedaży mieszkań już za nami

Biuro Informacji Kredytowej spodziewa się, że w całym 2026 roku nastąpi przebicie rekordu sprzedaży kredytów hipotecznych powyżej 150 mld zł. Mimo tych wysokich wartości, ekspertzy oceniają, że szczyt boomu na rynku mieszkaniowym jest już za nami.

Wartość kredytów stricte mieszkaniowych w ujęciu nominalnym wzrosła o 30 proc. w porównaniu do roku wcześniej, osiągając ponad 87 mld zł w trzech kwartałach. Z kolei pożyczki na refinansowanie, czyli zaciąganie nowych kredytów na spłatę wcześniejszych, wzrosły ponad trzykrotnie do 29 mld zł.

Dane Związku Banków Polskich wskazują, że sam wrzesień był najlepszym miesiącem pod względem sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Udział refinansowań w całym okresie szacuje się na około 30 proc., co oznacza, że część zakupów mieszkań była finansowana przez przenoszenie kredytów na nowsze, tańsze oferty.

Kredyty drożeją mimo stabilnych stóp procentowych

Rada Polityki Pieniężnej od marca trzyma stopę bazową na poziomie 3,75 proc., co teoretycznie nie powinno wpływać na koszt kredytów. W praktyce jednak oprocentowanie okresowo stałe wzrosło z ok. 5,6 proc. w lipcu do ok. 6,5 proc. w październiku.

Efektowny wzrost kosztów kredytowania sprawia, że kredyt ze stałą stopą bywa dziś droższy od zmiennego nawet o około 1 punkt procentowy. Przy kredycie 500 tys. zł udzielonym na 30 lat miesięczna rata może wzrosnąć z 2,87 tys. zł do 3,16 tys. zł.

Część banków, chcąc przyciągnąć klientów, decyduje się na obniżki oprocentowania, co sprawia, że nie warto odkładać decyzji o kredycie. Zespół badań i analiz ZBP zastrzega jednak, że nie są to dane wprost z banków, a stanowią opracowanie danych ze sprawozdań BIK i NBP.

Spadek zdolności kredytowej ogranicza dostępność mieszkań

Kolejnym istotnym czynnikiem hamującym popyt jest spadek zdolności kredytowej Polaków. Banki po raz pierwszy od niemal dwóch lat zaostrzyły kryteria oceny, m.in. ostrożniej uwzględniając w dochodzie świadczenie 800+.

Rodzina z dochodem ok. 13 tys. zł netto może dziś pożyczyć o blisko 90 tys. zł mniej niż w sierpniu. Spadek dostępności mieszkań jest widoczny w największych miastach, gdzie liczba lokali dostępnych dla singli skurczyła się w październiku o 26 proc. w Warszawie i Wrocławiu, 22 proc. w Krakowie oraz 21 proc. w Poznaniu.

Wielu kupujących, obawiając się pogorszenia warunków finansowania, mobilizowało się do zawierania transakcji w ostatnich miesiącach. Analitycy portalu Rynekpierwotny.pl oceniają, że to właśnie ten czynnik wpłynął na rekordową sprzedaż mieszkań w okresie wakacyjnym.

Normalizacja rynku w 2027 roku

Ekspertzy przewidują w 2027 roku nie załamanie, ale normalizację rynku. Zakładają oni poziom sprzedaży co najmniej o 10 proc. mniejszy niż w rekordowym 2026 roku ze zdecydowanie ograniczoną liczbą refinansowań.

Kluczową niewiadomą pozostaje decyzja Rady Polityki Pieniężnej co do zmian wysokości stóp procentowych. Najnowsza projekcja NBP pokazuje inflację w 2027 r. w przedziale 3,1–5,3 proc., a ekonomiści coraz częściej zakładają jedną podwyżkę stóp o 0,25 pkt proc. w I połowie roku.

Ważniejsze od samej podwyżki będzie zakończenie okresu niepewności. Gdy rynek przestanie zgadywać, odłożony popyt może wrócić, a rosnące płace będą dalej wspierać decyzje zakupowe gospodarstw domowych. Różnica w całkowitym koszcie kredytu między bankami sięga dziś ponad 100 tys. zł.

Indeks WIG-nieruchomości od październikowego szczytu spadł z 6,4 tys. pkt do 5,6 tys. pkt, co świadczy o optymizmie inwestorów giełdowych. Deweloperzy pokazali jednak świetne wyniki sprzedaży za III kwartał, co może oznaczać, że 2027 r. będzie dla nich wymagający.