Świadectwo energetyczne nie zawsze potrzebne. Kiedy grozi kara za jego brak?

Świadectwa charakterystyki energetycznej obowiązują w Polsce od lat, jednak po zmianach przepisów w 2023 roku zyskały na znaczeniu. Dokument określa zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię potrzebną do ogrzewania, wentylacji i przygotowania ciepłej wody. Dla kupującego może być wskazówką dotyczącą przyszłych kosztów utrzymania nieruchomości, a dla sprzedającego lub wynajmującego — obowiązkiem, którego nie można pominąć.

Obowiązek sporządzenia i przekazania świadectwa pojawia się przy sprzedaży nieruchomości oraz przy zawieraniu umowy najmu, zarówno długoterminowej, jak i krótkoterminowej. Jeśli nieruchomość jest użytkowana wyłącznie na własne potrzeby i nie planuje się jej sprzedaży ani wynajmu, dokument nie jest wymagany.

Obowiązek i wyjątki

Świadectwo jest wymagane również przy oddawaniu nowych budynków do użytkowania. Nie trzeba go sporządzać przy przekształcaniu spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność. Przepisy przewidują wyjątki dla budynków objętych ochroną konserwatorską, samo położenie nieruchomości w strefie ochrony nie oznacza jednak automatycznego zwolnienia z obowiązku.

Jeśli nieruchomość jest użytkowana wyłącznie na własne potrzeby mieszkalne i właściciel nie planuje jej sprzedaży ani wynajmu, nie musi sporządzać tego dokumentu.

Procedura i koszty

Dokument może sporządzić tylko osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia, wpisana do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków. Właściciel powinien zacząć od znalezienia uprawnionego specjalisty, który dokona analizy parametrów techniczno-budowlanych obiektu, geometrii, cech przegród zewnętrznych oraz sprawności systemów grzewczych.

Ceny świadectw różnią się i zaczynają się od kilkudziesięciu złotych. Wysokość opłaty zależy od rodzaju nieruchomości, jej parametrów technicznych oraz dostępności dokumentacji. Sporządzenie dokumentu dla mieszkania jest zazwyczaj tańsze niż dla domu jednorodzinnego.

Weryfikacja i kary

Przed zamówieniem dokumentu warto zweryfikować uprawnienia osoby, która ma go sporządzić, w publicznym wykazie Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków. Sam dokument musi mieć unikalny numer rejestrowy i podpisane oświadczenie wystawcy.

Nieprzekazanie świadectwa przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości stanowi wykroczenie zagrożone karą grzywny. Strony transakcji nie mogą skutecznie zrzec się tego obowiązku. Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym fakt przekazania dokumentu.

Ważność i remonty

Świadectwo zachowuje ważność przez 10 lat, ale może stracić ją wcześniej, jeśli w nieruchomości przeprowadzono prace wpływające na charakterystykę energetyczną, jak docieplenie ścian czy wymiana okien. Nie każdy remont wymaga jednak nowego dokumentu.

— Samo przeprowadzenie prac modernizacyjnych nie obliguje do natychmiastowego zamówienia nowego dokumentu. Obowiązek sporządzenia zaktualizowanego świadectwa powstaje dopiero wtedy, gdy nieruchomość po modernizacji będzie przedmiotem nowej umowy sprzedaży lub najmu — wyjaśnia ekspert.