Wyższy czynsz za biuro może się opłacać

Rynek biur to rynek dwóch prędkości: dobre biura znikają z rynku, podczas gdy gorsze tracą najemców – oceniają eksperci firmy doradczej Newmark Polska. Coraz więcej pracodawców kwestionuje efektywność pracy zdalnej, stawiając na częstszą obecność pracowników w siedzibie firmy.

– Chcąc zachęcić pracowników i kandydatów, muszą im jednak zapewnić biura o odpowiednim standardzie, w dobrej lokalizacji, z wygodnym dojazdem – zauważa Karol Wyka, dyrektor zarządzający działu powierzchni biurowych w tej firmie. Popyt koncentruje się więc na najlepszych adresach, podczas gdy właściciele nieruchomości w słabszych lokalizacjach muszą się mierzyć z rosnącą liczbą pustostanów.

Różnice między lokalizacjami

Z analiz firmy wynika, że pustostany w centrum Warszawy wynoszą niewiele ponad 4 proc., podczas gdy na Służewcu sięgają 16 proc., a w korytarzu Żwirki i Wigury przekraczają 15 proc. Te różnice pokazują, że firmy są gotowe zapłacić więcej za centralną lokalizację i wygodny dojazd.

Zdaniem eksperta, znalezienie 500 mkw. biura w Centralnym Obszarze Biznesu (COB), do którego można się szybko wprowadzić, jest dziś bardzo trudne. Na Służewcu taką powierzchnię można wynająć bez problemu. Popyt na najlepsze biura zderza się z historycznie małą podażą.

Inwestycje i zmiany funkcji

Starsze budynki są wyburzane, a na ich miejscu powstają nowoczesne obiekty lepiej odpowiadające potrzebom najemców. Przykładem jest prowadzona przez firmę deweloperską Skanska rozbiórka 22-kondygnacyjnego Ilmetu przy Rondzie ONZ, w której planowany jest 188-metrowy wieżowiec Warsaw One z ok. 60 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Eksperci Newmark Polska zaznaczają, że zastąpienie starego biurowca nowym nie wszędzie jest dobrym rozwiązaniem. Tam, gdzie popyt na biura jest słaby, alternatywą może być zmiana funkcji budynków. Przykładem jest warszawski Służewiec, gdzie wyburzono część obiektów dawnego Empark Mokotów Business Park, a w ich miejscu powstają mieszkania.

Od 2015 r. na głównych rynkach biurowych w Polsce metamorfozę przeszło niemal 1 mln mkw. powierzchni. Część obiektów poddano modernizacji, część zmieniła funkcję.

Wielofunkcyjność i przyszłość

Deweloperzy coraz częściej stawiają na wielofunkcyjne nieruchomości, które mają przyciągać różne grupy użytkowników. – Łączenie biur, mieszkań, handlu i usług pozwala lepiej wykorzystać potencjał działki – mówi dyrektor Wyka.

Przykładami takich inwestycji są Noho One na terenie dawnych zakładów Polfa Warszawa, Towarowa 22 na terenie dawnego centrum handlowego Jupiter oraz Port Praski, jedna z największych inwestycji typu mixed-use w Polsce.

Na ośmiu głównych rynkach regionalnych jest niespełna 6,8 mln mkw. powierzchni do pracy, a puste biura stanowią 16,4 proc. W Katowicach, Wrocławiu i Krakowie popyt był znacznie większy niż nowa podaż, co potwierdza sukcesywne wchłanianie istniejących zasobów.

– Chociaż w części miast pustostany wciąż stanowią ok. jednej piątej zasobów, to nowej powierzchni przybywa niewiele, a sam wysoki wskaźnik wolnej powierzchni nie gwarantuje szerokiego wyboru atrakcyjnych lokali – zaznaczają eksperci. W Warszawie za biuro klasy A trzeba zapłacić od 12 euro/mkw. miesięcznie na Służewcu, nawet do 35 euro w COB.

Karol Wyka przewiduje, że czynsze w najlepszych lokalizacjach będą rosły zdecydowanie szybciej niż w pozostałych częściach miasta. – Jeśli lepsza lokalizacja zachęca pracowników do częstszego korzystania z siedziby, sprzyja ich efektywności i pozwala lepiej wykorzystać powierzchnię, wyższy czynsz może być uzasadniony – mówi.

Na rynek mają wpływ zmieniające się modele pracy i AI. – Nie wiemy, jak będzie wyglądało środowisko pracy za dziesięć lat. Dlatego biuro trzeba zaprojektować tak, żeby można je było powiększać, zmniejszać i dostosowywać do nowych potrzeb – podsumowuje Wyka.