Czyściciele mieszkań w białych rękawiczkach, czyli flip na udziały
Posłanka Paulina Matysiak złożyła interpelację do ministra sprawiedliwości, wskazując na nielegalne praktyki polegające na kupowaniu niewielkich udziałów w nieruchomościach, aby wywierać presję na lokatorów i wymusić ich wyprowadzkę.
Zjawisko polegające na kupowaniu drobnych udziałów w nieruchomościach, by wywierać presję na lokatorów i wymusić ich wyprowadzkę, opisała w interpelacji do ministra sprawiedliwości posłanka Paulina Matysiak.
Inwestorzy nabywają niewielkie udziały w mieszkaniach, często o skomplikowanym stanie prawnym, a następnie żądają od lokatorów zapłaty za użytkowanie lokalu i wytaczają sprawy sądowe o eksmisję.
Matysiak podaje przykład mieszkania, które było przedmiotem skomplikowanej sprawy spadkowej, w którym nowy współwłaściciel nie uznaje ustaleń dotyczących korzystania z lokalu i występuje z roszczeniami wobec lokatorów.
Problem ten ma znaczenie szersze niż jednostkowy spór cywilny. Mowa tutaj o konkretnym modelu biznesowym polegającym na wyszukiwaniu nieruchomości o nieuregulowanym lub skomplikowanym stanie prawnym, skupowaniu niewielkich udziałów, a następnie kierowaniu wobec osób zamieszkujących lokale działań o charakterze presyjnym i procesowym.
Minimalny udział, maksymalny zysk
Posłanka wskazuje, że tego rodzaju praktyki są przedstawiane na kursach szkolących, jak zarabiać na nieruchomościach. Inwestorzy wykorzystują niedoskonałości prawne, aby uzyskać zyski, które mogą być znacznie wyższe niż cena zakupu udziału.
Współwłasność w częściach ułamkowych bywa często źródłem kłopotów dla samych współwłaścicieli. W praktyce wygląda to tak, że kupowany jest bardzo niewielki udział w nieruchomości np. 0,5 proc., podczas gdy drugi współwłaściciel ma 95 proc. udziałów.
Aby wykonać remont lub doprowadzić gaz, potrzebna jest zgoda tego „półprocentowego” współwłaściciela. Zdarza się, że ten współwłaściciel wyraża zgodę na modernizację, ale zażąda za to kilkanaście tysięcy złotych.
Jak życie pokazuje, jest to całkiem niezły sposób na „niezbyt uczciwe” uzupełnienie portfela. Zdarza się bowiem, że ten „półprocentowy” współwłaściciel mówi – owszem, wyrażę zgodę na remonty czy modernizację, ale chcę za to kilkanaście tysięcy złotych.
Flipy na udziały i mechanizm zniesienia współwłasności
Kupowanie udziału bywa też etapem przejściowym na drodze do zostania właścicielem całej nieruchomości, by z zyskiem ją sprzedać. Taka strategia pozwala za dużo mniejszą cenę nabyć całe mieszkanie, a następnie odciągnąć grube kupony.
Właściciel korzysta z pełni praw do nieruchomości i decyduje o wszystkim, co z nią związane. Współwłaściciel musi działać w porozumieniu z innymi, a ustawodawca traktuje współwłasność jako stan tymczasowy i potencjalnie konfliktogenny.
Każdy współwłaściciel ma prawo żądania zniesienia współwłasności. Jeśli współwłaściciele są zgodni, mogą dokonać tego w drodze umowy notarialnej. W przypadku braku porozumienia każdy może wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności.
Sąd rozważa trzy sposoby zniesienia współwłasności: fizyczny podział nieruchomości, przyznanie całej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych lub zarządzenie sprzedaży nieruchomości i podziału pieniędzy.
W przypadku mieszkania fizyczny podział najczęściej nie jest możliwy. Sąd rozważa przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli albo jej sprzedaż. Osoba, która nabyła 1 proc. udziału w mieszkaniu, może zostać jego jedynym właścicielem.
Przepisy dopuszczają takie rozstrzygnięcie, ale sąd powinien rozważyć całokształt okoliczności. Sam fakt posiadania środków finansowych umożliwiających spłatę pozostałych współwłaścicieli nie oznacza, że sąd musi przyznać temu współwłaścicielowi nieruchomość.
Prawo własności i nadużycia
Inwestor, który zakupił udział po cenie znacznie niższej od jego proporcjonalnej wartości w całym mieszkaniu, może następnie wykorzystywać perspektywę długotrwałego postępowania sądowego, kosztów procesu czy przymusowej sprzedaży nieruchomości jako argument w negocjacjach dotyczących wykupu pozostałych udziałów.
Posłanka Matysiak wystąpiła do resortu sprawiedliwości o przegląd przepisów, pod kątem ochrony lokatorów i ewentualną interwencję legislacyjną. Wiceminister Arkadiusz Myrcha odpowiada, że Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego rozważa utworzenie zespołu problemowego, który podjąłby analizę problematyki współwłasności.
Prezes Karłowski ocenia, że sam zakup udziału w nieruchomości jest prawnie dopuszczalny i nie powinien być traktowany jako działanie naganne. Jednocześnie nie można ignorować ryzyka związanego z wykorzystaniem przepisów o współwłasności do osiągania celów wykraczających poza uzasadnioną ochronę prawa własności.
Prawo chroni przed takimi sytuacjami, ale egzekwowanie go wymaga często wieloletnich postępowań sądowych. Władze zapowiedziały, że podjęta zostanie analiza kwestii sprzedaży udziałów we współwłasności w celu przeciwdziałania nadużyciom.
Powiązane
